Il mercato turistico montano 2018

(dall'immagine) - Per i dati delle compravendite dell’intero 2018 occorre attendere ancora il bollettino dell’Agenzia delle Entrate. Secondo i dati disponibili, ovvero il bollettino 2017 dell’Agenzia delle Entrate, l’area sciistica Valmalenco ha registrato un aumento del volume di compravendite pari al 2,7%. Segnali positivi anche per la macroarea Teglio – Area Sciistica Aprica che, grazie alla performance del comune di Aprica, sembra mostrare segnali di netta ripresa, registrando un aumento del volume di compravendite, passando dalle 87 transazioni registrate nel 2016 alle 113 del 2017. Diverso per l’area sciistica dell’Alta Valtellina e nel Morbegnese per le quali si segnala nel 2017 un decremento del volume delle compravendite rispetto al 2016.

I tempi medi di vendita risultano molto variabili a seconda dell’appeal dell’offerta: le soluzioni con migliore rapporto qualità/prezzo hanno tempi più brevi, ma comunque intorno ai 6 mesi, mentre nei casi in cui è più difficile l’incontro tra domanda e offerta l’immobile può restare sul mercato anche 10 – 12 mesi prima di essere compravenduto. Lo stesso discorso vale per gli sconti in sede di chiusura delle trattative: per immobili “a prezzo” si applica una scontistica pari al 10-15% dalla proposta.

Nelle località di Chiesa in Valmalenco e Teglio si compra a prezzi contenuti, da un minimo di 700 a un massimo di 2.200 euro al mq per soluzioni signorili, da 550 a 1.500 euro al mq per immobili di tipologia media. Nelle location di Bormio e Livigno i prezzi per le soluzioni signorili hanno valori minimi intorno ai 4.500 – 5.500 euro al mq, fino a un massimo di 6.000 - 7.500 euro al mq. Per immobili medi i prezzi si abbassano a minimo 2.500 - 4.500 euro al mq, fino a un massimo di 3.500 - 5.500 euro al mq. Valori più bassi per la località di Aprica, che comunque conferma anche nel 2018 una domanda di seconde case sostenuta, motivata da un aumento qualitativo dell’offerta e dalla presenza di soluzioni di nuova o recente costruzione.

Anche i valori relativi ai canoni di locazione variano molto in funzione della località di interesse. In alta stagione, per esempio, si passa da 250 euro/settimana a Chiesa di Valmalenco a 800 euro/settimana a Livigno per un bilocale con quattro posti letto. La maggior parte degli acquirenti proviene delle province limitrofe, in particolare da Monza-Brianza e Milano. Seguono le province di Brescia, Bergamo e Pavia.

Come commenta Alberto Azzola, titolare dell’agenzia Gabetti di Sondrio:

“Nel 2018 i potenziali acquirenti provengono dalla Città Metropolitana di Milano e dalla provincia di Monza e Brianza. Nel mercato delle seconde case, preferibili le località più prossime agli impianti di risalita e alle piste da sci (un esempio tra queste sono Bormio e Livigno). Maggiormente richiesti, nelle zone più esclusive di queste località, appartamenti dalle caratteristiche più signorili e dotati di box o posto auto coperto; in sofferenza, invece, le altre soluzioni, le quali hanno visto in quest’ultimo anno un ulteriore ridimensionamento in flessione dei prezzi.

Tra le tipologie di immobili più richiesti si confermano bilocali e trilocali tra i 50 e gli 80 mq, poco richieste le soluzioni individuali anche in ragione del fatto che l’offerta è minima e i prezzi di richiesta sono più alti. Maggiormente compravendute sono le soluzioni usate in buono stato con un budget di spesa medio di 150-160 mila euro. Qualche nuova costruzione a prezzi più alti la si trova, ad esempio, ad Aprica.”

Anche nella bassa Valtellina, nella località di Morbegno, si registra un andamento delle quotazioni differenziato a seconda delle tipologie, rimasto comunque stabile rispetto all’anno scorso. Per soluzioni signorili in città le quotazioni variano dai 2.000 ai 2.500 € al mq, a seconda della posizione e dello stato conservativo della soluzione proposta, mentre per immobili medi i prezzi si stabilizzano tra i 1.400 e i 1.700 € al mq.

Come commenta Andrea Ciaponi, titolare dell’agenzia Gabetti di Morbegno:

“Nel 2018, nella zona di Morbegno e della Bassa Valtellina si è registrato, per quanto riguarda il mercato delle prime case, un numero di compravendite in crescita rispetto al 2017. Le tipologie più richieste sono gli appartamenti in buone condizioni e/o le soluzioni recenti certificate in classe energetica A e B con un’attenzione particolare al risparmio energetico. Nonostante la presenza delle detrazioni fiscali è calato l’interesse per le soluzioni che necessitano di interventi di ristrutturazione pesante. In zona, i tempi medi per la vendita si aggirano tra i 3 e i 6 mesi, con una scontistica alla definizione della trattativa che sfiora il 20%. Il budget medio è nell’ordine dei 170-200.000 €uro, mentre dal punto di vista dimensionale la metratura prediletta è quella del trilocale meglio se di superficie commerciale superiore ai 75 metri quadri. Discorso all'opposto per il mercato delle seconde case dove nel 2018 c'è stato un nuovo e brusco rallentamento. Qui a farla da padrone sono le richieste che arrivano e riguardano in particolare soluzioni indipendenti che non necessitano di interventi sopra i 500 metri di quota”.